aif.ru counter
442

Мал «квадрат», да дорог. Подорожают ли квартиры в иркутских новостройках?

Еженедельник "Аргументы и Факты" № 10. «АиФ в Восточной Сибири» 04/03/2020
В четвёртом квартале 2019 года стоимость квадратного метра на первичном рынке недвижимости региона выросла в среднем на 3,4%.
В четвёртом квартале 2019 года стоимость квадратного метра на первичном рынке недвижимости региона выросла в среднем на 3,4%. © / pixabay.com

Нынешней зимой близ Иркутска вырос самый высокий в регионе дом - в нём 22 этажа, за что некоторые иркутяне уже окрестили его небоскрёбом. Это кажется символичным, учитывая, что вместе с этажностью до небес растёт и цена квартир внутри новостроек.

По итогам 2019 года Иркутск и Приангарье в целом вошли во всевозможные рейтинги городов и регионов, где недвижимость на первичном рынке подорожала сильнее всего. Например, по данным портала Domofond.ru, «однушки» областного центра прибавили в стоимости аж 24,3%, это второе место в России по росту цен после Сочи. Портал «Авито Недвижимость» оценивает увеличение стоимости новых квартир в Приангарье в 16,1%, это тоже второй результат по стране. По данным исследования, сильнее цена жилья за 2019 год поднялась только в Подмосковье.

Аналитики называют прошлый год беспрецедентным с точки зрения рост цен на «квадрат», но оговариваются: 2020-ый, судя по всему, может его «переплюнуть». Корреспондент «АиФ в ВС» разбирался в том, почему так происходит.

Цены «выгнали» в деревню

Иркутянка Кристина Ерёменко рассказывает, что о покупке собственной квартиры они с мужем задумались пару лет назад. У молодой семьи была скоплена небольшая сумма и супруги, никогда до этого не изучавшие иркутский рынок недвижимости, наивно полагали, что денег хватит хотя бы на первоначальный взнос по ипотеке. Но не тут-то было.

«Когда начали мониторить цены, изумились тому, как дорого в областном центре стоят квартиры. Что уж говорить о новостройках, нам даже потрёпанная жизнью «вторичка» оказалась не по карману. Копить ещё часть суммы, параллельно оплачивая съёмное жильё, в котором мы жили тогда, пришлось бы очень долго. Выходом нам показалась идея не покупать готовую квартиру, а приобрести землю и построить на ней собственный дом. Вот только цены на участки вокруг Иркутска тоже «кусаются», - говорит девушка.

Семья вышла из положения - землю купили довольно далеко от столицы региона, примерно в 60 км, - в Эхирит-Булагатском районе. За лето 2019-го на ней построили небольшой домик с двумя комнатами и просторной кухней. На это ушло примерно в четыре раза меньше денег, чем потребовалось бы на новую «однушку» в иркутской многоэтажке.

«У того варианта, который мы выбрали, есть весомый плюс - мало того, что ты строишь дом под себя, так ещё и можешь его расширить, например, достроить этаж, когда появятся дети. Но и без минусов не обходится - раньше я жила в Свердловском районе Иркутска и добиралась до офиса в центре города за 25 - 40 минут, теперь мне приходится тратить на это как минимум полтора часа и делать одну пересадку. Особенно сильно дорога напрягает вечером: ты и так устал после работы, а тебе ещё приходится «трястись» в маршрутке, - сетует Кристина. - Как бы то ни было, переезд за город стал для меня выходом, но я понимаю, что такой механизм подойдёт не всем: молодые люди «завязаны» на город, где есть кинотеатры, кафе, супермаркеты на каждом шагу, им сложно вот так с бухты-барахты переехать в деревню, где съездить в магазин - целый ритуал, на который уходит полдня. Но что делать тем, кто зарабатывает 30 тыс. руб. в месяц и ещё платит аренду в половину этой суммы? Максимум, что тебе светит - маленькая однокомнатная квартира, за которую будешь платить следующие 20 лет».

Падение в сто тысяч «квадратов»

Вариант, который использовала Кристина Ерёменко, видимо, и правда, сейчас выбирает достаточно много семей. Это иллюстрируют цифры. По данным Иркутскстата, в 2019 году в Иркутской области (во всех районах за исключением Мамско-Чуйского) построено чуть больше 13 тыс. квартир - на 400 меньше, чем в 2018 году. Притом 60% нового жилья приходится именно на долю индивидуальных застройщиков.

Строительные компании действительно стали возводить в Иркутске меньше жилья. По словам начальника департамента реализации градостроительной политики администрации областного центра Анны Андрюхиной, если в 2016 году застройщики возвели в городе 370 тыс. квадратных метров квартир, то в 2019-ом - 270 тыс. «квадратов».

Как считают городские чиновники, на снижение объёмов вводимого жилья так повлиял федеральный закон №214, который называют документом о защите дольщиков, об эскроу-счетах или о проектном финансировании. Он окончательно вступил в силу 1 июля 2019 года, теперь деньги от покупателей к застройщику, который возводит их будущий дом, перечисляются не напрямую, а через банк, где финансы «замораживаются». Строительные фирмы могут получить их только по окончании строительства, поэтому вынуждены пользоваться заёмными средствами, а проценты по этим кредитам «зашивать» в стоимость квадратного метра. Получается, за безопасность своих кровных, дольщики сами же и расплачиваются.

Замкнутый круг

О том, что новая система неизбежно приведёт к подорожанию квартир «АиФ в ВС» писал ещё в 2018 году, когда закон только обсуждался. Правда, все последствия нового механизма мы ощутим ещё позже, когда большинство проектов начнут строиться с помощью эскроу-счетов. Те застройщики, которые получили разрешение на возведение многоэтажек до 1 июля 2019-го (а их много), пока строят по старинке.

Желание строителей успеть оформить как можно больше документов по старой системе в прошлом году привело к росту количества договоров участия в долевом строительстве (ДДУ). Как рассказала нашему изданию представитель Управления Росреестра по Иркутской области Екатерина Щука, за 2019-й ведомство зарегистрировало 10,3 тыс. таких (в том числе 450 по новой эскроу-системе), для сравнения в 2018-м их было на 2 тыс. меньше. Рост числа ДДУ регион показал впервые за пять лет.  Правда, в 2020 году количество долевых договоров, по мнению представителя ведомства, скорее всего, будет падать. На это повлияет и рост цены на новые квартиры, который, как говорят эксперты, продолжится, и уменьшение числа самих новостроек, а дефицит многоэтажек опять же приведёт к росту цены и на них, и на «вторичку».

Так произошло в соседнем Улан-Удэ, где дальневосточная ипотека под 2% привела к росту цен на любое жильё, даже самое старое и неликвидное, хотя льготный кредит можно использовать только на покупку квартиры на первичном рынке.

Языком цифр

По данным Иркутскстата, в четвёртом квартале 2019 года стоимость квадратного метра на первичном рынке недвижимости региона выросла в среднем на 3,4% по сравнению с предыдущим кварталом. Больше всего подорожало жильё среднего качества - на 6,6%. Средняя стоимость «квадрата» в регионе на конец года составила 60,4 тыс. руб. Это официальные данные.

В границах Иркутска за такую стоимость найти квартиру сложно – квадратный метр в «лакомых» Октябрьском и Свердловском районах областного центра стоит в реальности 70 – 80 тыс. руб.

Каждый «квадрат» на вторичном рынке региона обойдётся покупателю, по официальной статистике, в 47,4 тыс. руб. За последний квартал 2019-го стоимость в среднем увеличилась чуть более чем на 2%. Больше всего подорожали б/у-квартиры в элитных домах – сразу на 8,2%. По итогам предыдущего года, Иркутск, где в целом «вторичка» прибавила в стоимости 10 – 12%, вошёл и в список городов с самой дорожающей недвижимостью на этом рынке вместе с Новокузнецком, Владивостоком, Подмосковными Химками, и Подольском. Как говорят эксперты, у нас цену таких квартир подняли в том числе последствия наводнения, так как спрос резко вырос.

Комментарий

Генеральный директор одной из строительных компаний Приангарья Антон Красноштанов:

«На увеличение цены квадратного метра влияет сразу несколько факторов: инфляция, рост курса иностранных валют (в строительстве применяются импортные материалы, которые предприятия покупают за доллары и евро), конечно, свою лепту вносит и новый закон. Если обычно жильё росло в стоимости примерно на 5 – 6% в год, то внедрение эскроу-счетов добавило ещё 10 – 15%, вот мы и получили от 15 до 25% подорожания по итогам 2019 года. Я до сих пор не согласен с системой, которую ввёл новый закон, не считаю правильным решение государства заводить строительную отрасль под управление банков.

Снижение объёмов вводимого жилья, несомненно, есть, и спад идёт колоссальный. Одна из причин - в Иркутске наблюдается дефицит земли, на которой можно строить большие жилые комплексы. Мы уходим от точечной застройки, и это правильно: территории нужно осваивать комплексно, но где их взять? Конечно, на спад объёмов строительства влияет и покупательская способность: 90% населения не может позволить себе купить квартиру. А если нет возможности, то нет спроса, а значит, строители не будут работать только для того, чтобы это жильё просто так стояло, ведь за него нужно платить. Стройка будет идти в таком темпе: есть спрос на 10 квартир, 10 квартир и будут строить. Мы к этому придём, хотя это, на мой взгляд, неправильно. До тех пор, пока мы не опустим ипотеку до разумных пределов (а в моём понимании это 2 - 3%), мы не сможем создать спрос искусственно.

Нужно понимать, что новых разрешений на строительство в Иркутске в 2019 году практически не выдавалось, их где-то около десятка. Я не уверен, что в ближайшее время мы увидим новые большие проекты. Моё мнение: если есть возможность и желание улучшить свои жилищные условия, лучше сделать это сейчас. Дальше будет сложнее и дороже. По моим оценкам, за 2020 год цена на «квадрат» поднимется ещё на 20%».

Оставить комментарий (0)

Также вам может быть интересно

Загрузка...

Топ 5 читаемых

Самое интересное в регионах