С 1 июля вступят в силу изменения в так называемый закон о дольщиках. Согласно им, застройщики теперь не смогут распоряжаться деньгами покупателей, как раньше, пока не отдадут им квартиры.
Корреспондент «АиФ в ВС» выяснял, как новая система отразится на возможностях застройщиков, объёмах возводимого жилья, которые президент поручил увеличить, и на кошельках тех, кто покупает квадратные метры.
«Пишем, ходим - обещают»
Иркутянин Сергей Соколов купил квартиру в строящемся доме на улице Сибирской в августе 2009 года. Как минимум пять, а то и семь лет его семья должна уже счастливо жить в новом доме. Однако Соколовы до сих пор даже не отметили новоселье - негде. Как говорят чиновники, дом на Сибирской находится на стадии нулевого цикла строительства, то есть дальше фундамента он так и не вырос.
«Скоро будем юбилей «праздновать», как стройка остановилась, - рассказал Сергей корреспонденту «АиФ в ВС». - Дом этот начала строить компания «МолдРосс», но её руководитель сам подал на банкротство - видимо, веря в то, что ему помогут оздоровить предприятие и на какое-то время оградят от долгов. Но не получилось, и застройщик был вынужден передать все свои объекты другой компании - «СибРоссо». Эта процедура проходила в 2009 году под строгим наблюдением чиновников. Они уверенно заявляли, что новый застройщик, который будет достраивать дома, - надёжный. И действительно в то время компания достраивала свой жилой комплекс и взялась за остановившиеся объекты на улицах Дыбовского и Сибирской. Я полгода следил за стройкой, работа шла активно, поэтому и решился купить квартиру в одном из этих домов».
Сергей взял ипотеку, в качестве первоначального взноса использовал материнский капитал. После этого продолжил следить за стройкой, но она неожиданно замерла (новый застройщик, как и прежний, не справился) и не ожила до сих пор.
Иркутянин говорит: власти обещают, что дом рано или поздно достроят (а правильнее будет сказать, построят), но воз и ныне там. Возводить блок-секцию своими силами дольщики не берутся.
«Я знаю, что такие прецеденты, когда дольщики, грубо говоря, скидываются и достраивают свои дома сами, есть. Даже несколько молдроссовских блок-секций на Дыбовского так достраивали: собственники установили лифты на свои деньги, подъезды отремонтировали. Эта практика подходит для объектов незавершённого строительства, где нужно доделать 2 - 5%, а у нас, можно сказать, строительство толком и не начиналось. Что нам остаётся делать? Пишем, ходим, встречаемся – обещают», - разводит руками дольщик.
Сейчас дома на Сибирской и Дыбовского считаются одними из самых проблемных в списке объектов незавершённого долевого строительства. Всего в Иркутской области таких 12. В перечне граждан, чьи права нарушены, - 976 человек.
Утром квартиры, вечером - деньги
Согласно дорожной карте, которую разработал федеральный Минстрой, проблему обманутых дольщиков нужно полностью решить к 2020 году во всей стране.
«Нет дольщиков в принципе - значит, нет и обманутых» - видимо так решили разработчики проекта изменений в федеральный закон. Он по-прежнему разрешает строительным компаниями использовать средства покупателей, но только с кучей оговорок.
Законопроект предусматривает переход к проектному финансированию, то есть застройщик вместо привлечения денег граждан на строительство сможет привлекать средства банков под конкретный проект. Отсюда следующее ограничение: один застройщик сможет получить только одно разрешение на строительство. Также, чтобы получить заём, строительная компания должна иметь не меньше трёх лет опыта возведения многоквартирных домов (то есть маленькие компании могут сразу уйти с рынка), не иметь серьёзных кредитов, а также владеть хотя бы минимальной суммой, необходимой на возведение объектов, - от 10 до 20% от цены проекта.
Как рассказала представитель одного из крупных банков региона Ольга Бондаренко, после 1 июля у строительных компаний появится три возможных варианта: либо не использовать средства дольщиков вовсе и продавать квартиры в уже готовых домах, либо выбрать схему, похожую на ту, что есть сейчас, но изменённую. В этом случае деньги покупателей будет перечисляться не напрямую строителям, а на их счёт в банке. Финансовая организация при этом будет контролировать использование денег. В случае, если рубли пойдут на цели, не связанные напрямую со строительством комплекса, банк заблокирует операцию и обратится в прокуратуру. Третий вариант называют инновационным: деньги покупателей будут блокировать на эскроу-счетах вплоть до того момента, пока дом не сдадут. Возводить жилые комплексы строителям предлагают на средства кредитов. Ставка по ним предполагается от 5 до 11% годовых (она может измениться, так как проект ещё сырой), и конечно же, эти проценты застройщики включат в стоимость квадратного метра, которая неизбежно вырастет. И скорее всего, совсем не на 11%.
«Проценты, естественно, упадут в себестоимость домов, поэтому повышение цены «квадрата» в ближайшем будущем неизбежно, - говорит генеральный директор одной из строительных компаний Екатерина Прядко. - На самом деле, в России сейчас не самая плохая ситуация с приобретением жилья. Аналитика говорит, что среднестатистический житель страны может купить квартиру в ипотеку в течение семи лет. А на развитых рынках Европы и Азии этот срок - 20 лет. К тому мы и идём».
Екатерина Прядко считает, что новый закон проработает два - три года, а затем и государство, и застройщики, и банки (которые, по сути, наделили надзорными функциями) начнут искать новые пути, так как то, что внедряют сейчас, не очень удобно для всех участников рынка.
Мнение власти
Замминистра строительства, дорожного хозяйства Иркутской области Роман Энгельгардт:
«Президент поставил задачу ежегодного увеличения объёма вводимого жилья в 1,5 раза. Для Иркутской области это 1,5 млн квадратных метров. В 2016 году в Приангарье построили 912 тыс. жилых «квадратов», в 2017 году - 973 тысячи.
С января по апрель нынешнего года жители области взяли в ипотеку 1237 квартир в новостройках, и на приобретение жилья на вторичном рынке за этот же период банки выдали 9 тыс. кредитов. Мы видим, насколько уровень вложений во вторичное жильё превышает уровень вложений в «первичку». Безусловно, в первую очередь играет роль цена квадратного метра на вторичное жильё - она меньше. Получается, 85 - 90% сделок совершается со старыми квартирами, и нужно менять это соотношение, чтобы деньги, которые крутятся на рынке недвижимости, перетекали именно в рынок нового жилья. Это необходимо и для увеличения объёмов строительства.
Чтобы повысить интерес жителей к новостройкам, необходимо решать проблему обманутых дольщиков. В прошлом году в Приангарье из списка проблемных исключили три объекта долевого строительства, свои права восстановили 148 человек. В этом году из перечня планируется вывести ещё четыре объекта - это дома по улицам Пискунова, Сергеева и Булавина».
Комментарий
Член совета директоров одной из строительных компаний региона Галина Кузняная:
«Многие говорят, что всё идёт к тому, что долёвка прекратится и застройщик будет продавать готовое жильё. Но мы же понимаем, какая стоимость окажется у этого жилья. К тому же, реальные объёмы строительства будут падать.
Я думаю, что в той или иной форме долевое строительство продолжит существовать, просто будет называться по-другому и станет дороже - никакой велосипед мы не изобретём. Год назад проходил форум гильдии управляющих девелоперов, на котором выступал эксперт крупного банка. Он сказал, что 85% денег в жилищном строительстве - средства частных лиц и кредитные организации пока не готовы заместить их в таком объёме. Это даже не миллиарды - триллионы рублей.
Когда говорят, что во всём мире продаётся только готовое жильё, - лукавят. Во всём мире существуют точно такие же «долевые» схемы, но закона о долевом строительстве нет нигде. Везде граждане поступают как взрослые самостоятельные люди, которым государство объясняет: «Захотел сэкономить, покупаешь квартиру на начальном этапе, но на свой страх и риск». Но нигде застройщик не получает средства под 11% годовых, потому что со всеми страховками, со всеми вкладами в фонды рисков дольщиков получится совсем не такая ставка. Тем более, за год нельзя создать проект, купить землю, построить многоквартирный дом и найти ресурсы, чтобы заплатить за все технологические подключения. Стройка длится минимум три года, за которые эти 11% превратятся в 33%. И это ещё оптимистичный вариант.
Считаю, что законопроект, который вступает в силу в июле, до сих пор не доработан и пока в нём больше вопросов, чем ответов».
Росреестр Приангарья: Начал работу Фонд защиты дольщиков 
В посёлке Молодёжный не утихает «война» с точечной застройкой 
Жители Приангарья стали чаще покупать жильё, в том числе в ипотеку 
Компенсационный фонд вскоре заработает в Приангарье 
Тяжёлая доля. Как новый закон о дольщиках отразится на стоимости жилья?