Для удовлетворения этих потребностей несколько лет назад в нашем городе были созданы специальные структуры - жилищные управляющие компании. Одна из них - ОАО «Северное управление жилищно-коммунальными системами», которую с июня 2009 года возглавил генеральный директор Игорь Мартьянов.
Первоочередной задачей компании её новый руководитель считает достойное содержание домов, жильцы которых доверили их обслуживание «Северному управлению». А для успешного решения этой задачи необходимо построить взаимоотношения с частными подрядными организациями, которые работают с УК по договору.
- Моя задача контролировать, чтобы подрядчик с надлежащим качеством выполнял взятые на себя обязательства перед заказчиками, то есть перед жильцами, - отмечает Игорь Виленович. - Но сложность заключается в том, что частными предприятиями в своё время стали пресловутые ЖЭКи, а изменение формы собственности и названия не всегда меняло иждивенческое отношение их сотрудников к своей работе. Рыночные же отношения предполагают другой уровень спроса за качество работы, и в том случае, если подрядчик не справляется, я могу расторгнуть с ним договор. Правда, пока дело до расставаний не доходило, но уменьшать объёмы работ за счёт передачи домов на обслуживание более ответственным подрядчикам приходилось.
Как «раскачать» жильцов?
Но Даже построив идеальные отношения с подрядчиками, управляющая компания будет не в состоянии уследить за всем массивом жилого фонда, отмечает Игорь Мартьянов. Например, на обслуживании «Северного управления» находится около 500 многоквартирных домов и досконально знать все текущие проблемы каждого из них можно только при наличии обратной связи с жильцами.
Именно поэтому в «Северном управлении» очень активно развивают институт старших по дому, которые, как никто другой знают проблемы родного дома и его жильцов. Основными функциями старших как раз и является учёт работ по содержанию и текущему ремонту жилья, а также приёмка выполненных работ у подрядчика. Да и работать с одним человеком, который по-хозяйски подходят к решению проблем дома и понимает специфику жилищно-коммунального хозяйства, по убеждению Игоря Виленовича, гораздо проще, чем по каждому поводу проводить собрания жильцов.
- Всё, что мы делаем в каждом доме, делаем только на деньги его жильцов, точнее - тех, кто оплачивает услуги ЖКХ, - говорит Игорь Виленович. - И с теми домами, где выбраны ответственные старшие, наши взаимоотношения строятся таким образом: они раз в месяц приходят в управляющую компанию, смотрят, сколько у них есть денег, и уже совместно мы определяем объём текущего ремонта, который можно на эту сумму провести.
Конечно, генеральный директор вправе и сам решить, что делать с деньгами, но если у дома есть хозяин, он предпочитает решать все текущие вопросы с ним. Ведь вполне возможно, что кому-то не нужен будет запланированный ремонт кровли, а требуется ремонт подъездов, или наоборот. А для руководителя УК главное - удовлетворить потребности жильцов.
К сожалению, такая схема взаимоотношений жильцов с управляющей компанией действует пока не в каждом доме. И раскачать людей довольно сложно, отмечает собеседник. Несмотря на то, что реформа ЖКХ идёт уже не первый год, ещё не все собственники и квартиросъёмщики поняли, что для успешного решения проблем именно их дома, они должны объединиться и выбрать старшего, причём подойти к этому не формально, а с полной ответственностью. В противном случае, всегда найдётся повод для недовольства и жалоб на плохую работу управляющей компании и её подрядчиков.
Переломить инфантильность жильцов - ещё одна задача, которую поставил перед собой и своими коллегами генеральный директор УК. Тем более что равнодушие граждан негативно отражается и на реализации Федерального закона №185, по которому управляющая компания выполняет капитальный ремонт обслуживаемого жилфонда за счёт федеральных средств.
- По закону, если ремонт произведён, я должен предъявить собственникам их долю в этом ремонте, - поясняет Игорь Мартьянов. - Но когда мы проводим собрание в стандартном 80-квартирном доме, на встрече в лучшем случае присутствуют жильцы 10-15 квартир. Более того - мы встречаемся с жильцами этих домов неоднократно: собираем людей перед проведением капитального ремонта, объясняем, что это такое, потом встречаемся когда туда заходит подрядчик, чтобы оперативно решать какие-то технические вопросы. И каждый раз одна и та же картина - приходят на эти собрания 15-20% жильцов. Неужели людям неинтересно, за что они потом будут платить?
Квартплата не проблема
- А как вы решаете проблему с долгами по оплате коммунальных услуг? - спрашиваю у Мартьянова. - Это проблема для вашей компании?
Как выяснилось, в «Северном управлении ЖСК», в отличие от некоторых других УК Иркутска, не вывешивают на подъездах домов объявления, в которых указаны номера квартир должников и суммы их долга. Для решения проблемы здесь применяются другие методы.
Сначала сотрудники УК предупреждают должника в письменном виде, но если эти предупреждения на него не действуют, дело передаётся в суд, а после решения суда с должником работают судебные приставы . Это первый вариант. Второй вариант - коллекторские агентства, в которые автоматически передаются сведения о задолженности по оплате услуг ЖКХ свыше 6 месяцев.
- В основном данная мера касается тех людей, которые могут заплатить, но не хотят этого делать. Или не придают этому значения: мол, копится долг, да и бог с ним, - говорит Игорь Мартьянов. - Кроме этого, если гражданин задолжал за квартиру более чем за полгода, УК вправе отказать ему в обслуживании коммуникаций: канализации, водоснабжения и даже электричества. Но вы знаете, неплательщики тоже бывают разных категорий. У меня был случай, когда в одной из квартир отключали водоснабжение и электричество и хозяева сразу же - «на месте» - погасили долг. Или другое: мужчина уезжал в командировку и оставил жене деньги, чтобы она заплатила за квартиру, а она пошла и купила себе шубу. Когда это выяснилось, муж был в шоке. А бывает так: живёт в приватизированной трёхкомнатной квартире бабушка, у неё полно родственников - детей и внуков - но они ей не помогают.
В этом случае в компании идут навстречу должнику: заключают добровольное соглашение на определённое время, в течение которого квартиросъёмщик или собственник гасит долг. На сегодняшний день в ОАО «Северное управление ЖКС» заключено около 40% таких соглашений. А в целом собираемость квартплаты здесь составляет 93-95%, отмечает генеральный директор и подчёркивает, что это - неплохой показатель. Правда, уточняет Игорь Мартьянов, бывают ситуации, когда жильцы принципиально не платят за квартиру, потому что недовольны качеством оказываемых услуг. В том случае, если это происходит по вине УК и зафиксировано документально, жильцам делается перерасчёт, а расходы компании возмещает подрядчик, допустивший брак в работе. Сложнее, если некачественная услуга оказана, к примеру, тепло- или водоснабжающими организациями. Разбирательства с ними занимают много времени, в течение которого и жильцы недовольны, и компания несёт убытки. Наладить нормальные рабочие отношения со снабжающими организациями - ещё одна задача, над решением которой работает генеральный директор «Северного управления».
Энергосбережению - «да»!
Ещё одна актуальная тема, имеющая непосредственное отношение к сфере жилищно-коммунального хозяйства и активно обсуждаемая в последнее время даже президентом России Дмитрием Медведевым, - проблемы энергосбережения. Естественно, в беседе с генеральным директором ОАО «Северное управление ЖКС» мы не могли обойти стороной этот вопрос.
- Данной проблемой я занимаюсь с 1998 года, - говорит Мартьянов. - И хочу сказать, что с тех пор у большинства граждан существует дилетантское представление, что установка теплосчётчиков - это уже энергосбережение. Но это только первый шаг, который даёт возможность увидеть, сколько тепла расходует дом. При этом надо учитывать, что большинство наших домов совершенно не соответствуют стандартам и требованиям по энергосбережению. И для того, чтобы эти требования соблюдались, управляющей компании необходимо провести целый комплекс мероприятий по каждому дому: утеплить подъезды, изолировать трубы, заменить окна, установить погодоведомые тепловые пункты. Кроме этого, сами жильцы должны установить у себя в квартирах регуляторы на радиаторах отопления. И только после выполнения требований я могу приступать к выполнению 307 Постановления Правительства РФ в части предоставления коммунальных услуг гражданам по приборам учёта.
Кстати, по этому постановлению, если в доме, в котором проведены все необходимые для энергосбережения мероприятия, идёт перерасход тепла, жильцы обязаны за это доплачивать. Если же есть экономия, то тогда управляющая компания делает перерасчёт в пользу жильцов. Однако, по мнению Игоря Виленовича, этот перерасчёт должен быть частичным, так как энергосберегающее оборудование недостаточно просто установить, его необходимо ещё и надлежащим образом содержать. А это - процедура весьма дорогостоящая, так как выполнять её могут только квалифицированные специалисты, а не «дядя Вася с разводным ключом».
Поэтому руководитель ОАО «Северное управление ЖКС» предлагает следующую схему: после завершения всех работ по энергосбережению на 50% экономии делать перерасчёт, а 50% оставлять в управляющей компании для обслуживания всех приборов учёта, а также на текущие работы (замену изоляции, утепление и т.д.). Но в любом случае, подчёркивает Мартьянов, окончательное решение этого вопроса будет приниматься на общем собрании жильцов.
- Проблем в жилищно-коммунальной сфере много и для их решения требуется время, - подытожил наш разговор генеральный директор ОАО «Северное управление жилищно-коммунальными системами» Игорь Мартьянов. - К сожалению, сейчас их принято использовать как разменную монету особенно во время всевозможных выборов. Но все, кто обещают одномоментное решение копившихся десятилетиями проблем, занимаются голым популизмом. Это я заявляю ответственно.
Топливо запасти не успели 
От управления домом к ТОСу