Ставки на пределе? За более выгодной ипотекой иркутяне летают в Москву

В Иркутске некоторые банки предлагают ипотеку под 23% годовых. При этом средняя цена за «двушку» как на вторичном, так и на первичном рынке превышает четыре миллиона рублей. Скорее всего, жильё ещё подорожает после того, как ставки по кредитам начнут снижаться.

Улетел за договором

В феврале средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам в Иркутской области составляла 8,97%. Однако после двукратного повышения Центробанком 28 февраля ключевой ставки до 20% выросли в два раза и проценты по банковским кредитам. 12 апреля Центробанк снизил ключевую ставку до 17%, но прошло уже две недели, а ипотечные ставки в отдельных банках словно приварили сваркой на отметке 20% и более.

Плюс банки повысили размер обязательного первоначального взноса с 10 до 20%. Для четырёхмиллионной квартиры это 800 тыс. рублей. Допустим, они у вас в кармане. Какой должна быть зарплата, чтобы получить жилищный кредит на 3,2 млн рублей? Вносим указанные миллионы в ипотечный калькулятор на сайте любого банка и получаем ответ. При текущей минимальной безльготной ставке в 17% годовых и оформлении кредита на 15 лет ежемесячный платёж составит 49 тыс. рублей, ипотеку с такой выплатой вам дадут только при зарплате от 68 тыс. рублей. Для сравнения, в Иркутской области в феврале 2022 года, по данным Росстата, работники здравоохранения получали за свой труд в среднем 46,9 тыс. рублей, образования – 41,7 тыс. рублей, культуры – 41,6 тыс. рублей.

При оформлении ипотеки в 4 млн рублей на 15 лет под 17% годовых первоначальный взнос составит 800 тыс. рублей, ежемесячный платёж – 49 тыс. рублей. Жилищный кредит с такой выплатой дадут только при зарплате от 68 тыс. рублей.

«Есть клиенты, которые берут ипотеку под 23% годовых, – рассказывает ипотечный брокер Анастасия Шибанова. – Как правило, они продают уже имеющуюся квартиру, вырученные деньги вкладывают в новую, а недостающее добирают жилищным кредитом. Его средний размер на вторичном рынке при нынешних ставках не превышает 1-1,5 млн рублей. Это немного, потому что ещё недавно при низких процентах на покупку квартиры брали в три раза большие суммы».

У банков нет жёсткого требования к месту проживания заёмщика, отмечает брокер. Если нужен крупный заём, но он недоступен для вас в Иркутске из-за высокой процентной ставки, имеет смысл слетать, например, в Москву и заключить договор с каким-нибудь местным столичным банком. Там можно найти ипотеку под 13,75%. По сегодняшним меркам – ниже некуда. Расходы на перелёт окупятся за пару месяцев за счёт экономии на выплатах по кредиту. Для снижения ставки есть и другие варианты – без них для подавляющего большинства россиян ипотека сегодня недоступна.

«29 апреля ожидается уменьшение Центробанком ключевой ставки с 17 до 15%, что повлечёт за собой понижение процентных ставок по всем видам кредитов на 2-3%, – предполагает Анастасия Шибанова. – В течение года, вероятно, произойдёт более существенное снижение. Так уже было в кризисы 2008 и 2014 годов, когда банки сначала резко поднимали ставки, а потом постепенно их снижали».

Льготы остались

Уже известно, что первой под снижение попадёт ставка по льготной ипотеке. Сейчас она составляет 12% годовых, но будет уменьшена до 9% сразу после того, как Центробанк понизит ключевую ставку до 15%. Об этом 25 апреля сообщил президент на совещании правительства по экономическим вопросам. Максимальная сумма кредита в рамках ипотеки с господдержкой – 6 млн рублей для Иркутской области.

Деньги предоставляются на покупку строящейся квартиры или уже готовой – напрямую у застройщика, на дом с земельным участком, а также на строительство частного дома по договору подряда и на приобретение земельного участка с дальнейшим строительством дома. Право на льготу имеют все граждане, обязательное условие – первый взнос от 15%.

Брать или не брать? Панические покупки опустошат кошелёк быстрее инфляции Подробнее

«Спрос на ипотечном рынке в настоящее время главным образом определяют программы льготного кредитования, – отмечает заместитель регионального директора по развитию розничного бизнеса Промсвязьбанка в Иркутске Ольга Мансурова. – В частности, с начала марта по состоянию на первую декаду апреля в ПСБ среднее количество заявок на кредиты в рамках госпрограмм увеличилось более чем на 70%, а их доля в общем объёме выдач выросла вдвое. Такая же тенденция наблюдается и в Иркутском дополнительном офисе. Мы ожидаем, что ипотека с господдержкой в этом году останется основным драйвером ипотечного рынка и жилищного строительства, поддержит производителей стройматериалов».

Спрос на ипотечном рынке в настоящее время главным образом определяют программы льготного кредитования.

Ещё одна программа с господдержкой – семейная ипотека под 6% годовых. Она может быть оформлена до 31 декабря 2023 года и выдаётся на те же цели, что и льготная ипотека, но условия получения другие – рассчитана на семьи, в которых ребёнок родился с 1 января 2018 года по 31 декабря 2022 года, или же есть ребёнок-инвалид. 

«Средний чек кредита для новостройки в Иркутской области сегодня находится в пределах 4 млн рублей и программы господдержки с суммой кредита до 6 млн рублей хорошо влияют на спрос жилья от застройщиков», – говорит заместитель управляющего Иркутским отделением Сбербанка Дарья Ефимова.

Спрос обгоняет предложения

Сами застройщики считают, что в Иркутске на носу дефицит недвижимости в новостройках. Нехватка новых квартир произойдёт не потому, что их раскупят после того, как ставки по льготной ипотеке начнут снижаться.

«В этом году многие застройщики отказались от продолжения строительства объектов, которые находились на стадии котлована, достраивалось только то, что выше нулевого цикла, – рассказывает руководитель иркутской строительной компании Станислав Осемеж. – Это и создаст дефицит: спрос будет повышаться, но предложения уже ограничены. На заморозку строек повлиял в том числе и дикий спекулятивный рост цен на стройматериалы. Только к началу апреля ценники вернулись к естественным рыночным значениям».

О дефиците жилых площадей в новостройках говорят и в агентствах недвижимости.

«Когда банк одобряет клиенту льготную ипотеку, и мы начинаем искать для него подходящую квартиру в новостройках Иркутска, то всегда сталкиваемся с ограниченным выбором, – отмечает руководитель иркутского агентства недвижимости Екатерина Саломатова. – В областном центре строится очень мало многоквартирных домов. Как вариант, можно присмотреться к возможности индивидуального жилищного строительства. Ведь ипотеку с господдержкой выдают не только на приобретение квартиры в новостройке, но и на строительство дома. Почему-то мало кто об этом знает».

КОММЕНТАРИЙ

Заведующий кафедрой экономики строительства и управления недвижимостью Института народного хозяйства БГУ, доктор экономических наук, профессор Сергей Астафьев:

«Если рассматривать перспективы строительство жилья в условиях высокой процентной ставки, то, на мой взгляд, тренд такой: темпы городского многоэтажного строительства будут сокращаться, а индивидуального жилищного строительства – расти. Загородная застройка догнала по объёмам городскую. По данным Иркутскстата, из 1,2 млн кв. метров жилья, введённых в Иркутской области в 2021 году, свыше 600 тыс. кв. метров приходится на Иркутский район. Теперь, не имея возможности приобрести жильё в городе, ещё больше семей будут строиться в пригороде.

Более недоступной городская недвижимость стала не только из-за повышения процентных ставок по ипотеке. Когда в конце февраля Центробанк поднял ключевую ставку сразу в два раза, цены взлетели. Чтобы сохранить свои сбережения от инфляции, граждане начали вкладываться в квартиры, которые за последнее время во многом подорожали за счёт ажиотажного спроса. Сейчас он спал, но стоимость городских квадратных метров осталась на пике и навряд ли уже снизится.

В этой ситуации ещё активнее будет развиваться индивидуальное жилищное строительство с его гораздо более низкой себестоимостью квадратного метра – людям ведь надо где-то жить. Но проблема в том, что пригородная застройка уже сейчас поражает своей сумбурностью. Мы с магистрантами занимались анализом жилищной застройки под Иркутском. Например, в Хомутовском муниципальном образовании на протяжении многих лет сельские поля застраиваются домами не очень разумно. Как бы повышение интереса к пригородному строительству не привело к созданию гигантских муравейников для людей без школ и детских садов».