Пожалуй, в каждом российском городе есть такой «клуб по интересам», наподобие сообществ садоводов-любителей или заядлых рыбаков. Только вот объединяет людей не хобби, а общая беда.
Проблема – общероссийская, но каждый регион пытается решить её по-своему. Власти Иркутской области полагают, что помочь гражданам сможет специальный закон. Каковы его главные положения и когда этот документ станет достоянием общественности? На эти и другие вопросы в ходе пресс-конференции ответили министр имущественных отношений Приангарья Михаил Карасёв и руководитель региональной службы государственного жилищного контроля и строительного надзора Денис Воронов.
Фонд поможет
Законопроект «О защите прав и законных интересов граждан – участников долевого строительства на территории Иркутской области» разрабатывается с прошлого года. Подготовкой документа занимается рабочая группа, в состав которой вошли представители минимущества, регионального министерства строительства и дорожного хозяйства, службы жилищного контроля и стройнадзора, крупных строительных организаций, депутаты Законодательного собрания. Сейчас концепция обсуждается с участием экспертов, в том числе специалистов некоммерческого партнёрства «Саморегулируемая организация строителей Байкальского региона». Кстати, одобрение общественной палаты Иркутска проект закона уже получил. Ожидается, что в середине февраля он будет выложен в сети Интернет и обнародован в СМИ для публичного обсуждения, а к концу месяца – доработан с учётом конструктивных замечаний и предложений. В таком случае уже в марте чиновники планируют внести документ на рассмотрение в областной парламент. По мнению Михаила Карасёва, принять закон в окончательной редакции необходимо до начала нового строительного сезона.
Итак, чем же порадует дольщиков законодательная новелла? В целом, речь идёт о комплексе мер, направленных на защиту их прав. Это и широкое информирование граждан, и ведение реестра дольщиков, застройщиков, не выполнивших свои обязательства, проблемных объектов, а также оказание содействия в достройке «замороженных» жилых зданий. Предполагается, что будет создана специальная некоммерческая организация, уполномоченная выдвигать требования к так называемым недобросовестным застройщикам (в законе данное понятие не прописано, - Прим. авт.) и брать на себя функции по завершению строительных работ на условиях договора цессии с дольщиками «неблагополучных» объектов. Форма и учредитель такой организации пока обсуждаются, но, вероятно, появится некий фонд. Фактически он будет выкупать у участников долевого строительства – при согласии на то всех без исключения граждан – права требования к застройщику с оплатой целевыми ценными бумагами.
- Механизм выглядит следующим образом: фонд выпускает ценную бумагу – возможно, это будут облигации, - номинал которой равен рыночной стоимости доли в незавершённом объекте с учётом определённой скидки. С этой бумагой человек приходит к застройщику, у которого желает приобрести квартиру, а тот обращается в некоммерческую организацию за компенсацией. Она же за счёт привлечения кредитных или инвестиционных ресурсов достраивает (либо самостоятельно, либо с привлечением третьих лиц, - прим. авт.) проблемный объект и продаёт свою долю, покрывая обязательства перед застройщиками по ценным бумагам. Схема работает по принципу ветеранских жилищных сертификатов, - пояснил Михаил Карасёв.
Если же дольщик не хочет переуступать права требования по договору долевого участия, он даёт согласие на достройку дома, а значит и на дополнительные затраты.
Помимо этого, фонд сможет оказывать содействие в передаче изъятого земельного участка под объектом долевого строительства и обращаться в суд.
«Жёсткая подстилка»
Стоит отметить, что отношения в сфере долевого строительства в настоящее время определяет федеральный закон №214, однако о детальности и полноте всех его положений говорить не приходится. Кроме того, многие способы защиты прав дольщиков прописаны в нормах других законов, например, в области земельного права.
- Сегодня мы решаем проблемы, которые слабо урегулированы федеральным законодателем. Поэтому вынуждены формировать систему защиты прав дольщиков, преодолевая большое сопротивление, через судебную практику, через взаимодействие с государственными структурами, - рассказал руководитель службы государственного жилищного контроля и строительного надзора Приангарья Денис Воронов.
По словам Михаила Карасёва, у региональных властей нет возможности влиять на застройщиков, устанавливая запретительные либо карательные меры.
- Все ждут от властей каких-то действий в части решения проблем дольщиков. Мы, хотя и не обязаны, пытаемся помочь, но не с помощью административного ресурса, а цивилизованными средствами. Однако изначально мы никого не сможем застраховать от совершения той или иной сделки – это ваш выбор, ваши деньги и ваши риски. Ведь любой застройщик, даже самый авторитетный, может столкнуться с проблемами и перейти в разряд недобросовестных. Принимая во внимание всё это многообразие рисков, мы хотим создать, образно выражаясь, «жёсткую подстилку», дополнительный механизм правовой защиты, который позволит сделать так, чтобы люди не остались ни с чем.
Впрочем, и сами граждане должны проявлять бдительность. К примеру, запрашивать у своего потенциального застройщика всю необходимую для осуществления его деятельности документацию и самым тщательным образом её проверять.
- Если человек решил приобретать квартиру в доме, на который нет документов – это его право. Никто не отменял лотерею, каждый хочет сыграть. Но мы не сможем ограничить всех, кто решил рискнуть на рынке недвижимости – мы говорим о защите граждан, которые внесли свои деньги в легальную стройку, но она по каким-то причинам остановилась, - пояснил Денис Воронов. – Хотя неустранимых нарушений в процессе строительства, я считаю, не бывает. Любое здание можно разобрать и собрать заново – это же не какой-то уникальный объект! Вопрос в цене. Главное, чтобы на то было желание застройщика, землевладельца и дольщиков.
С чёрной меткой
Как правило, именно по причине разногласий, возникающих между сторонами, в Иркутске то и дело появляются «замороженные» объекты, работы на которых порой не ведутся годами. По состоянию на 30 сентября 2010 года, в списке застройщиков, нарушающих права участников долевого строительства, значатся 15 организаций. В их числе – ОАО «Жилстройкорпорация», возводящая самый крупный и самый скандальный жилой комплекс «Иннокентьевская слобода». Реализация проекта находится на контроле правительства Приангарья, Союза строителей, еженедельно на объекте проводятся собрания с участием дольщиков. Напомним, строительство ЖК «Иннокентьевская слобода» ведётся в Ленинском районе Иркутска с 2007 года за счёт собственных средств застройщика, кредитных ресурсов Сбербанка, а также денег дольщиков (это более 600 граждан, в основном - бюджетники). Первоначально ввод комплекса был запланирован на конец 2008 года, но из-за проблем с финансированием сроки значительно сдвинулись. Теперь полностью завершить возведение комплекса планируется к июню 2011 года. Также в «чёрный список» попали: ЗАО «Иркутскстройинвест», «Иркутское жилищное строительство», ООО «БазисСтройИнвест», «МолдРосс», «Чайка», «Промстроймонтаж», Жилищно-строительный комбинат «Инвест» и другие. А ещё среди нарушителей Денис Воронов выделил компанию «Виктория-Лисиха» и ООО «Ардос». Беспокойство вызывает и ситуация вокруг ЖК «Фрегат» по улице Байкальской, 236 б.
- Произошёл конфликт между застройщиком и его подрядчиком, которые не могут решить, кто будет достраивать объект, идёт судебный процесс о расторжении договора подряда. А страдают дольщики. При этом обманутыми они пока считаться не могут, ведь у многих срок передачи квартир – середина 2011 года, - пояснил Денис Воронов.
Всего в прошлом году в судах рассматривались более 100 дел о защите прав дольщиков, интересы которых представляла региональная служба государственного жилищного контроля и стройнадзора. Из них по 14 – требования дольщиков были удовлетворены полностью, по 38 – частично, по четырём – заключены мировые соглашения, ещё 40 дел остаются на рассмотрении. На данный момент в Иркутске насчитывается 39 объектов строительства, где запланированный срок передачи квартир гражданам нарушен, из них порядка 15 предполагается ввести в эксплуатацию в первом полугодии.
Кстати:
Служба государственного жилищного контроля и строительного надзора Иркутской области ежедневно проводит приёмы граждан и консультирует их по вопросам наличия необходимой разрешительной документации на строительство многоквартирных домов.
В рамках такой работы 16 февраля ведомство организует прямую линию для населения по вопросам долевого строительства. Позвонив по телефону: 8 (3952) 70-33-55 с 10 до 17 часов, любой житель Иркутской области сможет получить консультацию специалиста. Вопросы также можно направлять по электронной почте. Адрес: .
...Вступит в силу закон о защите обманутых дольщиков? ...Вступит в силу закон о защите обманутых дольщиков? 
Лучше быть занудным, чем обманутым