У каждого из нас - свой «квартирный вопрос». Молодая семья горит желанием купить пусть крохотную, но собственную «однушку», семейная пара со стажем - сменить обстановку на более комфортабельную, а пенсионеры готовы разменять старую добрую «трёшку», чтобы помочь любимым внукам. Так вот сейчас, по мнению специалистов, самое удачное время для воплощения в жизнь подобных задумок.
Рынок спокоен, скачков цен до конца года и в 2012-м не ожидается, а вложения в недвижимость испокон веков считались самыми надёжными и выгодными. Одна беда: недорогого качественного жилья в Иркутске становится всё меньше, а подавляющее большинство горожан по-прежнему могут позволить себе исключительно малогабаритные квартиры.
Элитное жильё иркутянам «не по зубам»
Несмотря на то, что текущий год выдался относительно спокойным для рынка недвижимости, цены на жильё не прекращают расти. Правда, очень и очень избирательно.
- Подорожали в основном одно- и двухкомнатные квартиры в сданных новостройках или «хрущовках». По моим ощущениям, на 15%, - отметила директор одного из иркутских агентств недвижимости Наталья Комиссаренко. - По сравнению с предыдущими годами, когда рынок «скакал», это прогнозируемый подъём.
Аналогичные показатели приводит и директор по работе с клиентами известной строительной компании Иркутска Александр Халтурин:
- С начала года мы отмечаем рост цен на коммерческую и жилую недвижимость от 6 до 15%, при этом больше всего увеличилась стоимость небольших квартир, а вот жильё бизнес-класса, расположенное в престижных районах города, в цене практически не поднялось, там квадратный метр итак стоит выше среднерыночного уровня.
Вместе с тем некоторые «гиганты», площадь которых зашкаливает за сотню «квадратов», а также коттеджи и таун-хаусы, даже дешевле стали. И это неудивительно: с нашими-то зарплатами и инфляцией дай Бог хоть на однокомнатную наскрести.
- Осенью спрос стал расти, но, как и прежде, узко избирательно, - рассказала Наталья Комиссаренко. - Самыми популярными остаются стандартные квартиры малого формата и стоимостью не более 3-3,5 млн рублей. Вместе с тем сейчас на иркутском рынке ощущается дефицит качественного малогабаритного жилья, особенно в достроенных новых домах. В следующем году, думаю, ситуация обострится. Дело в том, что начиная с конца 2008-го, в городе было заложено крайне мало строительных площадок. При этом на начальном этапе возведения жилья сейчас мало кто готов инвестировать - ещё свежи воспоминания о замороженных стройках. Пойти на такой шаг покупателя может заставить лишь безупречная репутация компании, пусть даже она держит максимальную цену за «квадрат», зачастую не являясь эталоном качества.
Рыночный «штиль» идеален для шоппинга
Порядка 80% покупателей жилой недвижимости, по наблюдениям риелторов, не располагают всей наличной суммой для совершения покупки. Накопленных средств, как правило, хватает лишь на первоначальный взнос, а дальше в ход идут всевозможные сертификаты, материнский капитал и, конечно же, ипотека. Однако получить кредит в настоящее время не так-то просто. После «ипотечного бума», когда деньги с лёгкостью раздавались направо и налево, и последовавшего за ним кризиса с огромным числом невозвратов банки стали более осмотрительными и ужесточили условия выдачи займов. Тем не менее, для многих иркутян это единственный шанс сыграть новоселье.
- Вообще всех потребителей можно разделить на несколько категорий, - говорит Наталья Комиссаренко. - Во-первых, инвесторы, вкладывающие деньги в объекты недвижимости для дальнейшего извлечения прибыли. Их количество постоянно меняется: если с 2006 по 2008 годы на рынке зарабатывали порядка 30-40%, то на сегодняшний день - не более 20%. Вторая группа - люди, улучшающие или ухудшающие жилищные условия (операции обмена - размена, - Авт.), таких порядка 50%. И, наконец, в третью категорию попадают граждане, которые приобретают новое жильё, не производя манипуляций с предыдущим. На их долю приходится соответственно 30%.
По словам Александра Халтурина, в числе клиентов стройкомпании превалируют те, кто впервые приобретает жильё, отсюда - повышенный спрос на «однушки» и «двушки».
- Трёхкомнатные квартиры, как правило, используют для улучшения жилищных условий, и таких покупателей, к сожалению, меньше, - уверен эксперт. - В инвестиционных целях чаще всего берут также однокомнатные квартиры, ведь спрос на них в будущем будет только расти (из-за таких дальновидных бизнесменов усугубляется дефицит предложения и, как следствие, растут цены, - Авт.). Стоит отметить, что в последнее время число желающих инвестировать в недвижимость возросло. Данный факт можно объяснить тем, что в условиях нестабильности на мировом рынке, ожиданий у населения кризисных явлений и инфляции нет более надёжного средства сохранения своих сбережений.
Для успешного решения насущного «квартирного вопроса», по мнению экспертов, сейчас складывается самая благоприятная ситуация.
- На стабильном рынке можно спокойно продать свою квартиру и также не торопясь подобрать новую, хорошо обдумать и просчитать все действия, да и риелторы не так загружены, поэтому могут уделить вам намного больше времени, - полагает Наталья Комиссаренко. - Надежды на то, что скоро грянет вторая волна кризиса и цены на жильё, как в 2008 году, рухнут - абсолютно беспочвенны, так что не стоит затягивать покупку.
- Независимо от того, как поведёт себя экономика, приобретение жилья является одним из самых надёжных способов сбережения и приумножения денежных средств, - согласен с коллегой Александр Халтурин. - В то же время покупка квартиры в новостройке, особенно на ранних этапах строительства, позволяет существенно сэкономить тем, кто приобретает жильё для собственного проживания, и получить высокий доход тем, кто занимается инвестированием. При покупке следует ориентироваться не только на стоимость квадратного метра, но и на характеристики застройщика: я бы посоветовал сотрудничать с крупными и надёжными компаниями, давно присутствующими на рынке, имеющими в арсенале уже введённые в эксплуатацию дома и, естественно, необходимую документацию. Иначе вы рискуете пополнить списки обманутых дольщиков.
Мнение:
«Лакомый кусочек» - самому терпеливому
Владимир Оглоблин, преподаватель Сибирско-американского факультета ИГУ, руководитель отдела коммерческой недвижимости одного из риелторских агентств города:
- На иркутском рынке коммерческой недвижимости на данный момент не растёт ни спрос, зависший на достаточно высоком уровне, ни предложение, поэтому можно позволить себе долго и тщательно выбирать подходящие варианты.
Достигнуто некое равновесие, и в ближайшем будущем рывков не ожидается, так что имеющиеся объекты будут постепенно реализовываться. Если вам приглянулся какой-то конкретный офис или земельный участок, но стоимость их слишком велика, я бы посоветовал занять выжидательную позицию. Я согласен с мнением, что рынок как коммерческой, так и жилой недвижимости у нас переоценён, по сравнению с тем же Красноярском (недавно крупная федеральная сеть не смогла приобрести в нашем городе землю под строительство торгового центра за ту же цену, что и в соседнем регионе).
Зачастую собственники выставляют объекты по завышенным ценам, надеясь продать их в далёкой перспективе. Но случается, что вдруг им срочно становятся нужны деньги, допустим, чтобы вложиться в какой-то прибыльный проект, и они снижают стоимость до нормальной рыночной. Так, один наш клиент ждал пять месяцев, пока цена на желаемый участок не упала на 20%. И таких примеров немало.
Выгодных проектов, связанных с коммерческими объектами, в Иркутске хватает. Причём срок их окупаемости составляет 5-6 лет - почти вдвое меньше, нежели при инвестировании в жильё. Правда, в первом случае и риски выше, ведь многое зависит от текущей экономической обстановки и состояния
бизнеса.
По данным RealtyVision.ru
Квадратный метр станет общедоступным 
Что нужно знать о страховании при получении ипотечного кредита 
Новоселье вопреки. Можно ли решить квартирный вопрос в кризисные времена? 
Квартиру в Москве или Петербурге теперь можно купить в Иркутске 
Дорога домой. Как выбрать квартиру мечты и не переплатить